A dos años del inicio de nueva ley de mitigaciones inmobiliarias: Especialistas evalúan su presente



Normativa creada en 2020 para organizar el sistema de mitigaciones al espacio público podría implicar en el corto plazo importantes mejoras en nuestras ciudades

«Sin duda que el sistema de aportes al espacio, requiere un tiempo para implementarse e instalarse, la entrada en vigencia del sistema nos llega en un momento de baja de la actividad inmobiliaria , lo que de alguna manera a permitido que el sistema no colapse».


De esta manera, el arquitecto Francisco Santibáñez, gerente del área Revisión Independiente y ‘Permisología’ de la consultora Urbano Proyectos resume lo que han sido los dos primeros años de funcionamiento de la Ley de Aportes al Espacio Público (Ley N° 20.958), puesta en marcha -en modo big bang– el lunes 18 de noviembre de 2020 y que en la práctica implicó un cambio radical en la forma de gestionar la tramitación de todo proyecto construcción y desarrollo inmobiliario del país.

A pocos más de un mes de cumplirse dos años de la entrada en vigencia de la nueva ley,

al igual que el experto de la mayor consultora del país en la materia, otros especialistas celebran la puesta en marcha de la norma, pues en resumen apuntó a tres elementos claves para el mercado: la universalidad (todos deben declarar y mitigar), la proporcionalidad (mitiga solo el impacto que cada proyecto general) y la predictibilidad (recurre a métodos objetivos de evaluación).


En la práctica, la nueva normativa apunta a entregar mayores beneficios a las comunidades y sus entornos al organizar la forma como cada proyecto mitigará el impacto que genere, proporcionando un marco regulatorio nuevo que instala un procedimiento estándar para la solicitud de proyectos y sus respectivas aprobaciones.


Para ello, la ley trajo aparejada una herramienta clave: la plataforma digital de Sistema de Evaluación de Impactos en la Movilidad (SEIM), desarrollada por el Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones, en la que se definirán las mitigaciones de cada proyecto.

Consultado sobre cómo la nueva norma podría mejorar la configuración urbana de las ciudades, el experto en tramitación de permisos de construcción afirma que «la nueva norma, por una parte genera recursos que hoy el Estado no tiene, para administrar y mejorar o dotar de infraestructura al espacio público, y hacerlo de acuerdo con un plan maestro para cada ciudad o comuna, por lo tanto, pienso que en el mediano plazo van a empezar a aparecer mejoras concretas en el espacio público que las personas van a poder utilizar, esto al igual que un proyecto inmobiliario es de proceso lento».


«Gran noticia»


Según Santibáñez, @nuestra firma Urbano Proyectos lleva muchos años en esta actividad y compartimos que los proyectos (todos) deben aportar al espacio público, en forma proporcional según su impacto, dado que cada proyecto requiere de mayor cantidad y tipo de estudios técnicos que justifiquen y acrediten el cumplimiento normativo en sus distintas dimensiones».


Añadió que si bien «significa una mayor carga de trabajo para las autoridades que generalmente cuentan con escasos recursos, nos parece interesante que el Estado apoye la gestión de la nueva normativa con una inyección de recursos importante que respalde la tramitación de proyectos. Hay estimaciones que indican que hasta 2020 solo el 5% de los proyectos inmobiliarios estaba obligado a obtener un estudio y mitigar los efectos en su entorno».


Para el arquitecto y consultor en materia de normativa urbana, Patricio Herman, la nueva ley «es muy interesante pues obliga a (proyectos) grandes y chicos a pagar por las mitigaciones que sus impactos generan. Así, el dinero llega primero a los municipio, luego al Core etc. … pero lo realmente interesante es que no se roben la plata (sic), y para eso hay que tener una fiscalización adecuada. Pese a todo, en mi opinión la ley está bien».


Consultado respecto de los efectos en el aumento de la demanda por permisos, Herman explicó a SintesisChile que «hoy día la aprobaciones son lentas porque hay más exigencias en impacto vial y ambiental. Ahora, con la nueva normativa, se está haciendo mejor en la medida que esos proyectos y esas mitigaciones sean bien aprobados».


«Lamentablemente en Chile no siempre todos los proyectos son bien aprobados, ya sea por los municipios, que a veces buscan facilitar los proyectos mobiliarios privados con tendencia a la trampa. Por eso mi trabajo es importante en cuanto a la fiscalización». recalca el más férreo defensor de diversas organizaciones vecinales y sectoriales.



Nuevos incentivos


Hace unas semanas, la ministra del Interior, Carolina Tohá, al referirse a la nueva Ley de Presupuestos anunció «un salto gigantesco, trabajado en conjunto con el sector privado» y que implicaría que «vamos a tener presupuesto adicional a todos los organismos que mejoren sus tiempos de entrega de los permisos, aquellos que contraten gente, que hagan estudios, que incorporen tecnologías, si mejoran los tiempos, van a recibir recursos adicionales», comentó.


Y es que su anuncio efectivamente se concretó: La nueva ley de presupuesto ingresada al Congreso establece al menos dos glosas nuevas de gasto fiscal, una destinada a potenciar la herramienta digital que hoy recepciona y distribuye las solicitudes, y además aporta recursos adicionales para potenciar las áreas de talento humano relacionado con esta área.


Si bien aún se desconoce si el Congreso respaldará esta nueva inversión, que el Gobierno incluyó en su agenda de fomento de la producción, se estima que entre todos los organismos destinados a evaluar y coordinar las mitigaciones urbanas el aumento de presupuesto podría bordear el 1% del presupuesto anual en Transportes, Vivienda y municipios.


Según Herman, esto no sería una buena idea, pues a su juicio «una tramitación rápida me da mala espina, tramitar rápido significa vulnerar las leyes e imposiciones regulatoria. Tiene que haber exigencia, por eso no me parece bien lo que dijo la ministra, creo que lo dijo para congraciarse con la CCHC y las empresa de grandes obras, con el sector empresarial».


Posibles problemáticas

Además del riesgo de colapso del sistema frente al evidente aumento de la demanda por permisos y que no se ha manifestado con fuerza producto de la crisis económica, existen otros elementos que a juicio de los expertos deben resolverse.


Para el arquitecto, Máster en Planificación Urbana y Sostenibilidad de la Universitat Politècnica de Catalunya, Cristian Solano, la nueva ley «claramente ha sido una buena noticia para nuestro país y el desarrollo futuro de nuestros entornos. No obstante, por su juventud, esta normativa tiene algunos aspectos que perfeccionar».

Entre ellos, explica Solano, «debemos poner al día y a tono con la ley tanto los planes maestros -algunos de ellos datan de décadas- que tienen que pasar a ser instrumentos reales de cambio y modernización, y la normativa en sí, que aún adolece de ciertos vacíos difíciles de sortear para la industria, como es por ejemplo la falta de escenarios y supuestos urbanos no contemplados».


Según Santibañez, en tanto, en «la pandemia que como consecuencia paralizo muchas obras, al retomar la actividad las constructoras tuvieron que incurrir en mayores costos, a lo anterior se puede sumar la entrada en vigencia de nuevas exigencias a los proyectos y lo lento que es el proceso de aprobaciones».


«Pero algo importante de destacar en el escenario actual,en que las entidades que financian este tipo de proyectos, hoy no están dispuestas a invertir o financiar este tipo de proyectos, por el aumento de la incertidumbre y riesgo respecto del mercado inmobiliario», remató.

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