Los aspectos que desembocaron en la actual crisis del sector inmobiliario

Varias industrias del rubro han debido iniciar procesos de reorganización judicial para evitar la quiebra.

El grupo Inmobiliario Sencorp, dio a conocer esta semana su plan de Reorganización judicial, que apunta a evitar la quiebra del gigante inmobiliario nacional, todo en el marco de una solicitud jurídica para que se arbitre la reorganización judicial de la compañía de inversiones.


«Vengo a solicitar el inicio de un Procedimiento Concursal de Reorganización Judicial respecto de la Sociedad, ya debidamente individualizada, a fin de arribar a un acuerdo con sus acreedores, destinado a reestructurar su pasivo y activo, para el pago de acreencias. Lo anterior atendido a la actual situación financiera de mi representada como consecuencia de las circunstancias que le han afectado y que a continuación expongo…»


Así, mediante escrito del Abogado Ricardo Reveco, el gigante inmobiliario creado hace 60 años por Abrahám Senerman, golpeó al mercado de las inversiones, dando cuenta de la desastrosa situación que hoy sacude al mundo de las inversiones inmobiliarias y que también amenaza con generar un efecto en cadena difícil de sostener para la industria.

Otros riesgos

A ésta, se suman varias compañías constructoras e inmobiliarias que viven una situación similar. Para enfrentar las millonarias deudas que mantienen, en un escenario que cada vez se pone más complejo y va en desmedro de mejorar la situación económica del país.

¿A qué se debió esta crisis?. Influyeron varios factores, entre ellos las alzas del dólar, de los combustibles y fletes que encarecen los materiales, unido a una relativa escasez de mano de obra -que presiona los sueldos-, la menor demanda de viviendas por la inflación y trabas crediticias, entre otros.


También se ha transformado en un factor la partida, hace dos años, del nuevo sistema de gestión fiscal de Permisos de Edificación, denominado Sistema de Evaluación de Impacto de Movilidad (SEIM) que, desde noviembre 2020, añadió una nueva metodología para la autorización de construcción y que obligó a casi todos los desarrollos inmobiliarios a «ponerse en la fila» para recibir los permisos correspondientes.

Si bien el nuevo modelo implica un cambio sustancial y una mejora significativa en materia de planificación urbana, el desconocimiento respecto de su forma de operar, su puesta en marcha en modo big bang y el aumento significativo de las solicitudes (se calcula que hasta 2020 solo el 5% de los proyectos requería permisos) han ralentizado enormemente el modelo.


Según Antonio Errázuriz, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), en conversación con Emol. «Como industria estamos viviendo un momento muy complicado por distintos factores. Y estos factores comienzan en la pandemia que a nuestro sector afectó con una paralización de proyectos por cerca de cuatro meses, en los que se perdieron del orden de 400.000 empleos«, dijo.

Errázuriz menciona que para poder seguir con la actividad, debieron «incurrir en costos adicionales en los proyectos, sumando una escasez de trabajadores disponibles, lo que significó un atraso de los proyectos en construcción traduciéndose en mayores costos. Una vez saliendo del momento más álgido de la pandemia, enfrentamos el quiebre de stock de algunos materiales de construcción, situación que ha llevado a un alza de 37% del precio de los materiales en un año«.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), por su parte, comentó al mismo medio otro punto: «los temas macroeconómicos que golpean a la oferta y a la demanda y que son el alza importante de la inflación y la elevación de las tasas de interés para construir o producir como para adquirir inmuebles».


Al ser consultado por su impresión tras los procesos de reorganización anunciados por varias inmobiliarias, Dominguez sostuvo que «se podía prever que ocurriría, pero es un punto muy negativo que suceda, pues son empresas que hasta antes del 2019 funcionaban muy bien y que en poco tiempo han debido enfrentar el cuadro reflejado en la respuesta anterior».

Para Cecilia Cifuentes, economista y académica del ESE Business School de la Universidad de Los Andes, se trata de «un tema bien complejo, porque es un sector de partida muy demandante de mano de obra, y es un sector que genera mucha actividad en muchos otros sectores, o sea tiene un efecto multiplicador bien importante».

Déficit habitacional

El timonel de la CChC advierte que la crisis que enfrenta el sector podría tener graves consecuencias para las firmas que lo integran, no obstante, aseveró que «es urgente la necesidad de disminuir el déficit habitacional». Para ello, menciona que «se requieren soluciones extraordinarias».

Así mismo hizo un llamado al gobierno a «perfeccionar los anuncios en el plan de proinversión en cuanto a la garantía estatal al pie de las viviendas, como también a un sistema de colaboración con garantías estatales para que las empresas del sector de la construcción califiquen dentro del programa Fogape, con un financiamiento especial para las empresas de la construcción».


Cifuentes, en tanto, habló de establecer mecanismos para las licitaciones que otorga el Ministerio de Obras Públicas que están en ejecución, pues, a su juicio, «sería muy complejo seguir viendo esta situación de reorganizaciones, o directamente de quiebras de empresas del rubro inmobiliario».


«Creo que aquí hay herramientas de política pública que podrían usarse para no profundizar la situación, y, por supuesto, que también va a ser importante en este sentido el Presupuesto del año 2023. Ya se ha anunciado que va a tener un énfasis en inversión, y es curioso porque eso se anuncia siempre, pero en la práctica nunca ocurre», añadió.

El gerente general de Urbano Proyectos en tanto, añadió que «Uno de los aspectos relevantes de la actual crisis ha sido la tardía y caótica incorporación de los vecinos en el proceso productivo de los proyectos inmobiliarios, eso debe mejorarse y ordenarse. Dado que esto puede traer como consecuencia la paralización de las obras, lo que trae un impacto tremendo en el sistema económico del país».


A su vez, el economista y académico de la Universidad de Chile, Guillermo Larraín, expuso que «en Chile pasaron dos cosas: se desaceleró la oferta de viviendas sociales, y aumentó la demanda, porque tuvimos un incremento muy importante producto de la inmigración, entonces ahí tenemos un déficit que se ha generado de más o menos 600 mil casas y que, francamente, eso requiere una atención muy prioritaria de parte del Estado».

«La única forma que se me ocurre es poder compensar un poco por el lado de la vivienda social, y ahí la necesidad es totalmente urgente y prioritaria. Yo espero que el Presupuesto traiga un componente muy alto de financiamiento de vivienda social», cerró Larraín.

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